住宅を売ったときの譲渡益にかかる税金について
マイホームを売却して利益（譲渡益）が出た場合には、所得税・住民税が課税されます。ただし、住宅に関しては特例制度が用意されており、適用を受ければ大幅に税負担を軽減することが可能です。
基本の税率
不動産の譲渡益は、所有期間によって税率が変わります。
- 5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％＋住民税9％＝合計39.63％
- 5年超（長期譲渡所得）：所得税15％＋住民税5％＝合計20.315％
10年超所有の場合の軽減税率
マイホームを10年以上所有して売却した場合、6,000万円までの部分については軽減税率が適用されます。
- 譲渡所得6,000万円まで：所得税10％＋住民税4％＝合計14.21％
- 6,000万円超の部分：通常の長期譲渡（20.315％）
3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば最大3,000万円まで譲渡益を控除することができます。
例えば、譲渡益が2,800万円の場合は3,000万円控除を適用すると課税所得はゼロになり、税金はかかりません。
買い替えの特例
売った住宅を買い替える場合には、一定の要件を満たせば課税を繰り延べる特例があります。
ただし、2025年現在では一部の制度は終了・縮小しているため、利用する際は最新の情報確認が必要です。
所得制限について
3,000万円特別控除や軽減税率の特例については、原則として所得制限はありません。
ただし、住宅ローン控除やその他の税制優遇と同時に利用できないケースがあるため、併用可否の確認が重要です。
まとめ
- 住宅の譲渡益は所有期間によって税率が変わる（短期39.63％／長期20.315％）
- 10年超所有なら軽減税率（14.21％）が適用される
- 3,000万円特別控除で多くのケースが非課税にできる
- 買い替えの特例で課税繰延べも可能
- 所得制限は原則なし（併用制限には注意）
マイホームを売却するときは、これらの特例を組み合わせて最大限の節税を検討することが大切です。
